旧耐震、再建築不可、検査済証なし、築古——買主が融資を引きにくい一棟は、買い手が限られます。それでも売るための、買う層の見つけ方と価格の考え方を整理します。
「融資が付かない」と何が起きるか
一棟収益の買主の多くは、融資を使って買います。だから物件に融資が付きにくいと、買える人がぐっと減ります。旧耐震、再建築不可、検査済証がない、極端な築古などがこれに当たります。買い手が減れば売りにくくなり、価格も下がりやすくなる——これが「融資が付かない物件は売れない」と言われる理由です。
ただし、売る方法はあります。買う層を正しく狙えばいいのです。
融資に頼らない買主を狙う
- 現金買いの投資家：融資を使わず現金で買う層。融資が付かないことは彼らには障害になりません。利回りが高く出るため、むしろこうした物件を狙う投資家もいます。
- その物件に融資できる金融機関を持つ買主：一般的な銀行が敬遠しても、ノンバンクや一部の金融機関、その買主の取引実績によっては融資が付くことがあります。
- 土地・再生目的の業者：建物ではなく土地として、または再生・建て替え前提で買う業者。融資の判断基準が一般の投資家と異なります。
- 買取業者：自己資金で買い取り、再生して再販する前提の業者。
価格は「買える人の基準」で決まる
融資が付きにくい物件の価格は、その物件を買える層がいくらまで出せるかで決まります。現金買いの投資家が求める利回り、業者が見込む再生後の利益——こうした「実際の買い手の計算」に沿った価格設定をすることが、売れる価格に近づける唯一の方法です。相場より高い希望額で長く売れ残ると、かえって「訳あり感」が強まり不利になります。
買える層への直接ルートが要る
融資が付きにくい一棟は、広く公開しても反応が薄いことが多く、買える層に直接持ち込むルートを持っているかどうかで結果が変わります。Figoは、現金買いの投資家・再生業者・買取を含め、こうした物件を買う層への直接のつながりを持っています。他社で「売れない」と言われた一棟も、まずご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。