接道義務を満たさず建て替えができない「再建築不可」の一棟。売却は難しいと思われがちですが、買う層と売り方があります。価格の考え方と出口を整理します。
再建築不可とは
建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。これを満たさない土地は、今建っている建物を取り壊すと新しく建物を建てられません。これが再建築不可です。中古で買った一棟や、昔からの土地に建つ一棟で、このケースがあります。
建て替えができないため、通常の一棟より価格は大きく下がります。ただし、売れないわけではありません。
再建築不可の一棟を買う層
- 現況のまま収益を得たい投資家：建て替えないなら、今の建物で家賃が取れる限り運用できます。安く買えて利回りが高く出るため、あえて狙う投資家がいます。
- 隣地と一体で解消できる業者：隣の土地を買い足す、または隣地所有者に売ることで接道を満たし、再建築不可を解消できる場合があります。この可能性を読める業者は、それを見込んで買います。
- 買取業者：再建築不可を専門的に扱う業者もあります。
価格を上げられる可能性
再建築不可でも、次のような余地があれば価格が変わります。
- 43条but書き（建築基準法43条2項）の許可：一定の基準を満たせば、特例で建築が認められる場合があります。
- セットバックや隣地取得で接道を満たせる：物理的に接道を確保できるなら、再建築可能な土地として評価が上がります。
これらの可能性を調べたうえで売り出すと、単なる再建築不可として安く手放すより高く売れることがあります。
現況を正しく評価して売る
再建築不可の一棟は、可能性を含めて正しく評価できる相手に売るのが肝心です。Figoでは、接道の状況・隣地の関係・43条の可能性を確認したうえで、現況での価格と、解消できた場合の価格を整理してお出しします。買取という早い出口も含めてご相談いただけます。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。