一棟の譲渡所得税は、保有期間5年を境に税率がほぼ倍違います。ただし「5年」の数え方には落とし穴があります。正確な分かれ目と、待つべきかの判断を解説します。
5年で税率がほぼ倍違う
一棟を売って利益が出たときの譲渡所得税は、保有期間によって税率が大きく変わります。
- 長期譲渡（保有5年超）：合計 約20%（20.315%）
- 短期譲渡（保有5年以下）：合計 約39%（39.63%）
同じ利益でも、短期か長期かで税額がほぼ倍。1,000万円の譲渡益なら、税額の差はおよそ190万円にもなります。売る時期の見極めが手取りを大きく左右します。
落とし穴：「5年」は取得から5年ではない
ここが最も間違えやすい点です。短期・長期の判定は、単純に「取得日から5年経ったか」ではありません。売った年の1月1日時点で、保有期間が5年を超えているかで判定します。
たとえば2021年3月に取得した一棟の場合、
- 2026年3月に売る → 取得からは5年経っているが、「2026年1月1日時点」では保有4年10ヶ月 → 短期譲渡（約39%）
- 2027年1月以降に売る → 2027年1月1日時点で保有5年超 → 長期譲渡（約20%）
つまり実質的には、取得から足かけ6年ほど待たないと長期にならないことがあります。「もう5年経ったから大丈夫」と思って売ると、短期の高い税率が適用される——これが典型的な失敗です。
相続した物件は、被相続人の取得日を引き継ぐ
相続で取得した一棟は、保有期間を被相続人（亡くなった方）が取得した日から数えます。親が長く持っていた物件なら、相続してすぐ売っても長期譲渡になることが多く、税率は低く抑えられます。
待つべきか、今売るべきか
税率だけ見れば長期になるまで待つほうが有利ですが、待つ間にも賃料下落・修繕・空室のリスクがあります（賃料下落と売り時）。税率の差（手取りの増加）と、待つことのリスク（手取りの減少）を並べて判断するのが正解です。1月1日の基準日をまたぐだけで長期になるなら、数ヶ月待つ価値は大きいでしょう。
Figoでは、保有期間の正確な判定を踏まえ、今売った場合と長期になるまで待った場合の手取りを比較してお出しします（税額は税理士と確認します）。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。