一棟の売却で本当に大事なのは売却価格ではなく、手元にいくら残るかです。残債・税金・諸費用・清算金まで、手取り計算に必要な全項目を一つずつ並べて解説します。
売却価格と手取りは、別物
一棟を売るとき、多くの人は売却価格に注目します。しかし本当に大事なのは、そこから諸々を差し引いて最終的に手元に残る金額（手取り）です。売却価格が高くても、残債や税金が大きければ手取りは少なくなります。ここでは手取り計算に必要な項目を、漏れなく並べます。
手取りの計算式（全項目）
売却価格から差し引く主な項目：
- ローン残債の一括返済：抵当権を外すために完済する残高。
- 仲介手数料：成約価格に応じた手数料（および消費税）。
- 譲渡所得税・住民税：譲渡益が出た場合。保有期間で税率が変わる（譲渡所得の落とし穴）。
- 消費税：売主が課税事業者の場合、建物部分に対して（建物按分）。
- 抵当権抹消などの登記費用：司法書士報酬を含む。
- 印紙代：売買契約書に貼付。
- 敷金の引き継ぎ（清算）：入居者から預かっている敷金は買主に引き継ぐため、売却代金から差し引いて精算する。
- 固定資産税・賃料の日割り清算：引渡し日を境に按分。
見落としやすい2つ
特に見落としやすいのが、敷金と税金です。
- 敷金は「返さなければならないお金」を買主に引き継ぐので、その分だけ手取りが減ります。戸数の多い一棟では、敷金の合計が数百万円になることもあります。
- 税金は、減価償却で取得費が下がっている物件だと想定外に大きくなることがあります。
これらを計算に入れずに「売却価格 − 残債 ＝ 手取り」と大雑把に考えると、実際の手取りと大きくずれます。
最初に手取り試算を出す
Figoでは、査定の段階で、これらの全項目を織り込んだ手取り試算をお出しします。「売却価格」ではなく「手元にいくら残るか」を最初に確認できるので、売却の判断も、売った後の資金計画も狂いません。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。