入居者が半分もいない、空室だらけの一棟アパート。満室でないと売れないと思われがちですが、空室物件を狙う買い手もいます。空室のまま売る方法と価格の考え方を解説します。
空室は収益価格を直撃する
収益物件の価格は家賃収入から逆算されるため、空室が多いと収益価格は大きく下がります（相場の調べ方）。これが「空室だらけの一棟は売りにくい」と言われる理由です。ただし、空室物件だからこそ狙う買い手もいます。売り方は主に2つです。
売り方1：埋めてから売る
空室を埋めて稼働を上げてから売ると、収益価格が上がります。時間と入居付けの費用はかかりますが、満室に近づけば価格は目に見えて改善します。賃貸需要のあるエリアで、コストをかければ埋まる見込みがあるなら、この道が手取りを最大化します。
ただし、埋めるために賃料を下げすぎると、かえって収益価格を下げることもあるので注意が必要です。
売り方2：空室のまま、再生前提で売る
空室を「弱み」ではなく「伸びしろ」として売る方法です。空室だらけの一棟は、リフォームや入居付けで価値を上げられる余地が大きいため、バリューアップ目的の投資家・業者が狙います。彼らは自分で空室を埋める前提で、その手間とコストを見込んだ価格で買います。
満室にする体力や時間がない場合、この道が現実的です。「空室が多い＝再生の余地が大きい」という見せ方をすれば、そうした買主に響きます。
どちらが得かは状況次第
- 賃貸需要があり、埋める体力があるなら → 埋めてから売る
- 時間・資金の余裕がない、築古で埋めにくいなら → 空室のまま再生前提で売る
空室を狙う買い手に届ける
空室物件は、それを伸びしろと見る買い手に届けられるかで結果が変わります。Figoでは、埋めてから売った場合と空室のまま売った場合の手取りを比較し、再生前提の買主への売却もご提案します。融資が付きにくい築古の空室物件もご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。