売りに出したのに買い手が付かない投資用ワンルーム。「売れない」のには5つの典型的な理由があり、それぞれに打ち手があります。なぜ売れないのかを切り分けたうえで、売る方法を整理します。
「売れない」には理由がある
投資用のワンルームを売りに出したのに、内見も申し込みも入らない——。このとき大切なのは、「この物件は売れない」と結論づける前に、売れない理由を切り分けることです。理由が分かれば、たいていは打ち手があります。よくある5つを見ていきます。
理由1：価格が相場より高い
最も多い原因です。とくに残債が多い物件は「残債を下回る価格では売れない」と考え、相場より高い値付けをしてしまいがち。しかし買い手は相場でしか買いません。「売りたい価格」ではなく「買い手が付く価格」がいくらかを、収益還元と直近の成約事例から確認することが先決です。
理由2：利回りが出ない（家賃に対して価格が高い）
区分投資マンションの買い手は、ほぼ投資家です。投資家は利回りで買うかどうかを決めます。家賃が下がっているのに価格を下げていなければ、利回りが魅力的でなく見送られます。家賃を上げられるか、価格を調整するか、いずれかが必要です。
理由3：買い手に融資が付きにくい
築古・旧耐震・面積が狭い（30㎡未満など）区分は、金融機関の担保評価が出にくく、買い手が融資を引けないことがあります。この場合は現金で買う投資家や、特定の金融機関と付き合いのある買い手に的を絞る必要があります。広く公開して待つほど「売れ残り物件」に見えて不利になります。
理由4：サブリースや管理の条件が重い
サブリース（家賃保証）付きは、保証賃料が相場より低く設定されていたり、解約しにくい条件だと、買い手が敬遠します。管理費・修繕積立金が高い、修繕積立金が不足しているといった事情も価格を下げます。詳しくはサブリース付きワンルームを売る方法で解説します。
理由5：売り先（不動産会社）が投資区分に弱い
実は見落とされがちな理由です。投資用区分は、実需（自分で住む人向け）の売買とは買い手も売り方も違います。投資家の買い手ネットワークを持たない会社に頼むと、いくら待っても届く相手に届きません。
売る方法：理由に合わせて手を打つ
| 売れない理由 | 打ち手 | |---|---| | 価格が高い | 収益還元・成約事例で適正価格に | | 利回りが出ない | 家賃見直し or 価格調整 | | 融資が付かない | 現金買い層・買取に的を絞る | | 条件が重い | サブリースの扱いを整理 | | 売り先が弱い | 投資区分に強い会社へ |
どうしても仲介で売れない、あるいは時間がない場合は、買取という出口があります。Figoは区分の買取も行っているため、「残債があっても」「サブリース中でも」まず買取価格をお出しできます。仲介で高く売る道と、買取で確実に売る道の両方の手取りを並べて比較できます。
まず「なぜ売れないか」を一緒に切り分けます
売れない理由は複数が重なっていることも多く、自己判断は難しいものです。Figoでは、価格・利回り・融資の付きやすさ・売り方の4点から「なぜ売れていないか」を切り分けて、次の一手をご提案します。区分投資マンションの売却相談からお気軽にどうぞ。損切りが頭をよぎっている方は損切りで売るべきかの判断基準もあわせてご覧ください。