サブリース（家賃保証）付きワンルームを売る方法

サブリース付きでも、売却はできる

家賃保証（サブリース）契約が付いたままのワンルームでも、売却は可能です。方法は大きく2つ。サブリースを付けたまま売るか、解約してから売るか。どちらが得かは契約内容と買い手によって変わるため、売却の順番を決める前に整理が必要です。

そもそもサブリースが売値を下げている場合がある

サブリースの保証賃料は、相場より1〜2割低く設定されているのが一般的です。区分の買い手（投資家）は利回りで価格を判断するため、保証賃料が低い＝想定利回りが低い＝価格も低く見られるという関係になります。つまりサブリースそのものが、売値を押し下げていることがあります。

方法1：サブリースを付けたまま売る

契約を引き継いで売る方法です。買い手にとっては「空室リスクがない」利点がある一方、保証賃料の低さや、解約のしにくさ（オーナーが代わっても契約が続く）を嫌う投資家もいます。保証条件が悪くない、あるいは買い手が安定を重視するなら、付けたまま売るのが手間なく確実です。

方法2：解約してから売る

サブリースを解約し、通常の賃貸（または空室）に戻してから売る方法です。相場家賃で回せば利回りが上がり、売値も上がる可能性があります。ただし——

• サブリース契約は借地借家法で保護され、オーナー側からの解約が簡単ではないことがある
• 解約に違約金や予告期間の条件が付いていることがある
• 解約後に空室になると、逆に売りにくくなることもある

この見極めを誤ると、かえって時間と費用を失います。契約書の解約条項を必ず確認したうえで判断します。

判断の順番

| 状況 | 傾きやすい判断 | |---|---| | 保証条件が普通・早く売りたい | 付けたまま売る | | 保証賃料が相場より大幅に低い | 解約→相場家賃で売却を検討 | | 解約に重い違約金・条件がある | 付けたまま売るほうが無難 | | 残債が重く手取りを1円でも上げたい | 両パターンの手取りを試算して比較 |

大切なのは、「解約できるか」「解約して得か」を、売りに動く前に確認することです。解約してから売れると思って動いたら解約できなかった、では順番が狂います。

残債やサブリースが重なっているなら

サブリース付きで、かつ残債が売値を上回りそうなケースもあります。その場合は残債が売値を上回る区分マンションを売るとあわせて、手取りとサブリースの扱いを同時に設計する必要があります。

契約の中身を見て、順番から一緒に決めます

サブリースは契約ごとに条件が違い、解約の可否も一律ではありません。Figoは契約書を拝見したうえで、「付けたまま売る」「解約して売る」の手取りを両方試算し、有利なほうと進め方をご提案します。買取であればサブリース付きのままでも対応できます。まずは区分投資マンションの売却相談からどうぞ。売れない理由を切り分けたい方は投資用ワンルームが売れない本当の理由もご覧ください。