毎月の持ち出しが続くワンルーム投資。「損して売るのは悔しい」と持ち続けるうちに、損失が積み上がっていくことがあります。損切りすべきかどうかを、感情ではなく数字で判断する方法を整理します。
「損切り」は負けではなく、計算の問題
新築や中古のワンルームを投資で買ったものの、家賃よりローン返済・管理費・修繕積立金のほうが多く、毎月持ち出しが続いている——よくあるご相談です。売れば手元資金が減る（あるいは残債が残る）ため、「損して手放すのは悔しい」と判断を先延ばしにしがちです。
しかし損切りの判断は、悔しさではなく「持ち続けた場合の累計コスト」と「今売った場合の損失」を並べて比べるだけの計算です。順番に見ていきます。
まず、毎月いくら失っているかを確定する
最初にやることは、月々の実際の収支を1円単位で出すことです。
- 家賃収入（サブリースなら保証賃料）
- − ローン返済（元金＋利息）
- − 管理費・修繕積立金
- − 賃貸管理手数料
- − 固定資産税（月割り）
これがマイナスなら、その額が「持ち続けるだけで毎月出ていくお金」です。年間にすると、思っていたより大きいことがほとんどです。さらに、修繕積立金は年々値上がりし、家賃は築年とともに下がるため、この赤字は放っておくと拡大します。
次に、今売ったらいくら損するかを出す
売却で確定する損失は、次の引き算です。
- 売却価格
- − ローン残債の一括返済
- − 仲介手数料
- − 抵当権抹消などの費用
この結果がマイナスなら、その額が「今、損切りするコスト」。プラスなら、そもそも損切りではありません。残債が売値を上回る場合の対処は残債が売値を上回る区分マンションを売るで詳しく説明しています。
2つを並べて、分岐点を見る
判断はシンプルです。「今売る損失」より「持ち続ける累計赤字（＋将来の値下がり）」のほうが大きいなら、早く売ったほうが傷は浅い。 逆に、あと数年で完済が見えていて家賃も安定しているなら、持ち続ける合理性もあります。
| 状況 | 傾きやすい判断 | |---|---| | 毎月赤字＋残債の減りが遅い＋築古 | 損切りが妥当なことが多い | | 赤字だが完済間近・立地が強い | 保有継続も選択肢 | | サブリースで実質赤字が見えにくい | まず正味収支を可視化 |
「団信があるから持つ」の落とし穴
「団体信用生命保険（団信）が生命保険がわりになるから持ち続ける」という考え方があります。否定はしませんが、赤字を垂れ流してまで維持する保険はふつう割に合いません。同じ保障は掛け捨ての生命保険で安く買えることが多いため、団信を理由にするなら、その保険料相当と月々の赤字を比べてみてください。
迷ったら、両方の数字を出してから決める
損切りが妥当かどうかは、物件の残債・築年・立地・家賃の下落見込みによって変わります。Figoは区分の仲介も買取も行っているため、「今売った場合の手取り（損失）」と「持ち続けた場合の累計」を並べてお見せします。そのうえで「今は売らないほうがいい」と判断すれば、その通りにお伝えします。まずは区分投資マンションの売却相談から、現状の数字を整理しましょう。売り方の比較はワンルームは買取と仲介どちらが得かもご覧ください。