抵当権が抹消できない一棟を売る方法

なぜ抵当権を外さないと売れないのか

一棟に金融機関の抵当権（ローンの担保）が付いている場合、買主はその抵当権が付いたままでは買いません。抵当権が残っていると、万一売主のローンが焦げ付いたときに買った物件を取り上げられてしまうからです。つまり売却では、引渡しの日に抵当権を抹消できる段取りが必ず必要になります。

通常はこう進む（同時決済）

多くの売買では、次の流れを一日で同時に行います。これを同時決済と呼びます。

1. 買主が売買代金を支払う 2. 売主がその代金（＋必要なら自己資金）でローンを一括返済する 3. 金融機関が抵当権抹消の書類を出す 4. 司法書士が所有権移転と抵当権抹消の登記を同時に手続きする

売却代金でローンを完済できるなら、この流れで問題なく抵当権は外れます。

「抹消できない」のはどういう時か

抵当権が外せなくて詰まるのは、主に売却代金だけでは残債を返しきれないケースです。この場合、次のいずれかで抹消の目処を立てます。

• 不足分を自己資金で埋める：不足が数百万円なら、手元資金を充てて完済・抹消するのが最も確実で速い。
• 金融機関と任意売却で調整する：不足が大きい場合、金融機関の同意を得て、売却代金を返済に充て、残った債務は別途協議する（任意売却）。
• 売却価格を上げる努力をしてから売る：空室を埋める、賃料を相場に戻すなどで価格を上げ、不足額そのものを縮める。

まれに、複数の抵当権・差押えが付いていて権利関係が複雑な物件もありますが、これも一つずつ整理すれば売却は可能です。

先に確認すべきは「不足額」

抵当権が外せるかどうかは、突き詰めると「売却代金と手元資金で残債を返せるか」に尽きます。だからまず確認するのは、売ったらいくら足りないのかです。ここが分かれば、自己資金で埋めるのか、任意売却で進めるのか、値上げの仕込みをするのか、道が決まります。

Figoでは、残債のおおよその額を伺えれば、売却した場合の手取り（または不足額）を試算し、抵当権抹消までの段取りをご提案します。残債がある物件・複雑な権利関係の一棟もご相談いただけます。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。