サブリース（一括借り上げ）契約が付いた一棟。解約したいのに応じてもらえず売りにくい、という相談は少なくありません。サブリース付きのまま売る方法と、解約との順番を整理します。
サブリースは買主に引き継がれる
サブリース（一括借り上げ）契約中の一棟を売ると、そのサブリース契約は原則として買主に引き継がれます。買主は、サブリース会社から支払われる借り上げ賃料を前提に運用することになります。ここで問題になるのが、借り上げ賃料が相場より低い、または将来の減額が見込まれる場合です。買主の手取りが下がるため、その分だけ売却価格に影響します。
解約は簡単ではない
「解約してから自主管理（または通常の管理）で売れば高く売れるのでは」と考える方は多いのですが、サブリースの解約は簡単ではありません。サブリース会社は借地借家法上の借主として保護されるため、貸主（オーナー）側からの解約には正当事由が必要とされ、応じてもらえないことがあります。中途解約の条件が契約に定められている場合もあり、違約金が発生することもあります。
現実的な2つの道
1. サブリース付きのまま売る 解約せず、サブリース契約ごと売却します。借り上げ賃料を前提とした収益価格になりますが、解約の手間や違約金がなく、確実です。サブリースに慣れた投資家が買い手になります。
2. 解約の目処を立ててから売る 契約内容を精査し、解約や条件変更が可能なら、それを済ませてから売る。実勢賃料で運用できる状態になれば価格は上がりますが、解約できるかの見極めが先です。
多くのケースでは、解約の難しさを踏まえるとサブリース付きのまま売るほうが現実的です。ただし契約内容によっては解約の余地があるため、まず契約を読み解くことが出発点です。
契約を精査してから判断
サブリース中の一棟は、契約書の中身（借り上げ賃料、改定条項、解約条件、期間）を精査しないと売り方を決められません。Figoでは、サブリース契約を確認したうえで、付いたまま売る場合と解約を目指す場合の価格・手取りを比較してお出しします。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。