返済が苦しくなった一棟アパート。滞納が続くと最後は競売ですが、その前に「任意売却」という道があります。競売との違い、動ける期限、金融機関との進め方を実務目線で整理します。
競売と任意売却は、手取りが大きく違う
アパートローンの返済が滞ると、金融機関はいずれ担保である物件を処分してローンを回収しにきます。その最終手段が競売です。裁判所が強制的に売却する手続きで、市場価格の6〜7割程度でしか売れないことが多く、しかも売却の主導権は所有者にありません。
これに対して任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、通常の売買と同じように市場で売る方法です。競売より高く売れ、引渡し時期もある程度こちらの都合を反映でき、近隣に競売物件だと知られずに済みます。同じ「売る」でも、手元に残る金額と進め方がまったく違います。
動けるのは「期限の利益を失う」前後まで
返済が数ヶ月滞ると、金融機関から期限の利益の喪失（分割返済の権利がなくなり、残債の一括返済を求められる状態）の通知が来ます。その後、保証会社が肩代わり返済（代位弁済）を行い、ここから競売の申し立てに向けて時間が進み始めます。
重要なのは、この流れのどこにいても任意売却の相談は始められるということです。むしろ早いほど選択肢が多く、競売の開札直前になるほど打てる手は減ります。「返済がきつくなってきた」と感じた時点が、一番動きやすいタイミングです。
進め方の実際
1. 残債と滞納状況の整理 — 残高、遅延の月数、保証会社の関与の有無を確認します。 2. 金融機関への相談 — 任意売却で進めたい旨を伝え、売却活動の同意を得ます。ここは所有者単独より、価格の根拠を示せる仲介が同席したほうが話が早く進みます。 3. 売却活動 — 通常の売買と同じく買主を探します。一棟アパートは投資家・買取業者が主な買い手です。 4. 配分の調整 — 売却代金をローン返済・諸費用にどう充てるか、金融機関と調整します。 5. 決済・引渡し — 売却代金で残債を返済し、抵当権を抹消して引き渡します。
残った借金はどうなるか
任意売却をしても、売却代金で残債を返しきれない場合、差額は残ります。この残債務は、無担保の借入として分割で返済していく形などを金融機関と協議します。競売で処分された場合も残債は同じように残りますが、競売のほうが売却額が低い分、残る借金は大きくなりがちです。「売った後にいくら残るか」を先に比べることが、任意売却か否かの判断の中心です。
買取なら時間を優先できる
競売の期日が迫っていて時間がない場合は、市場で買主を探すより、買取で早く確定させるほうが合理的なこともあります。Figoは一棟収益の買取も行っており、残債がある物件・任意売却案件もご相談いただけます。まずは残債と滞納の状況を伺えれば、任意売却で進めた場合と買取の場合、それぞれの手取りと時間軸を並べてお出しします。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。