底地（地主）と借地権（借地人）に分かれた土地は、別々に売ると双方とも安くなりがちです。両者が協力して同時に売れば、完全な所有権として高く売れます。同時売却の仕組みと進め方を整理します。
分かれているから、安い
一つの土地が「底地（地主のもの）」と「借地権（借地人のもの）」に分かれていると、それぞれ単独では価値が出にくくなります。底地は自由に使えず地代も安い、借地権は地主の承諾がないと売買・建替えがしにくい。別々に売ると、どちらも更地価格からかけ離れた安い金額になりがちです。
これを解決するのが「同時売却」です。
同時売却とは
地主（底地）と借地人（借地権）が協力し、土地を完全な所有権として一体で第三者に売る方法です。買い手にとっては、更地に近い自由に使える土地になるため、高く買えます。その代金を、底地と借地権の割合に応じて地主・借地人で分けます。
- 別々に売る：底地も借地権も安い → 双方の手取りが小さい
- 同時に売る：更地価格に近い額で売れる → 按分しても双方の手取りが増える
利害が対立しがちな地主と借地人が、この一点では利害が一致するのがポイントです。
価格の按分（底地割合・借地権割合）
同時売却で得た代金は、底地割合と借地権割合で分けます。この割合は、路線価図に示される借地権割合（地域ごとに60%・70%など）が目安になりますが、契約の経緯や地代の水準、建物の状況によって調整されます。この按分の交渉が同時売却の肝であり、ここで揉めないよう第三者が間に入る意味があります。
等価交換という選択肢
同時に売らず、土地を分けて「地主も借地人も、それぞれ完全な所有権の土地を持つ」形に組み替える方法もあります（等価交換・分割）。それぞれが自由に使える・売れる土地になるため、将来の出口も広がります。土地の形状・面積・接道の条件が合えば有力な選択肢です。
進め方の順番
| ステップ | 内容 | |---|---| | 1 | 底地・借地権それぞれの評価と、更地価格の把握 | | 2 | 底地割合・借地権割合の按分の目安を出す | | 3 | 地主・借地人の意向をすり合わせ | | 4 | 買い手を探し、同時決済で売却・代金按分 |
底地側の出口全体は底地（貸宅地）を売る方法も、借地人側の建物売却は借地権付きの建物を売るもあわせてご覧ください。
地主・借地人の間に入って、まとめます
同時売却は「双方が得をする」余地が大きい一方、按分と段取りの調整に専門知識が要ります。Figoは地主・借地人双方の立場を踏まえ、按分の目安づくりから買い手探し、同時決済までまとめて進行します。まずは土地・戸建ての売却相談からどうぞ。