借地の上に建つ戸建てを売りたいが、「地主の許可が要る」「承諾料がかかる」と聞いて動けずにいる方へ。借地権付き建物の売却に必要な手続きと、地主の承諾・承諾料の実務を整理します。
借地の上の家も、売ることはできる
親から相続した、あるいは長く住んできた借地（土地を借りて建てた）の戸建て。売りたいと思っても、「土地は自分のものじゃないから売れないのでは」「地主の許可が要ると聞いた」と動けずにいる方が多くいます。結論から言うと、借地権付きの建物は売却できます。 ただし、いくつかの手続きが必要です。
売却に必要な「地主の承諾」
借地権を第三者に譲渡（売却）するには、原則として地主の承諾が必要です（借地借家法）。無断で売ると契約解除の理由になり得るため、ここは飛ばせません。承諾を得る際に、多くは承諾料（譲渡承諾料）を地主に支払います。相場は借地権価格のおおむね1割程度とされますが、契約や地域により幅があります。
地主が承諾しない場合でも、裁判所に「借地非訟」を申し立てて、地主の承諾に代わる許可を得る道があります。時間はかかりますが、地主の一存で売却が完全に止まるわけではありません。
借地権付き建物は、いくらで売れるのか
借地権にも財産価値があります。路線価図に示される借地権割合（地域ごとに60%・70%など）が、更地価格に対する借地権のおおよその価値の目安です。ただし実際の売買価格は、地代の水準・残りの契約期間・建物の状態・地主との関係で変わります。
| 要素 | 価格への影響 | |---|---| | 借地権割合が高い地域 | 価値が高く出やすい | | 地代が安い | 買い手の負担が軽く、売りやすい | | 契約の残存期間が長い | 買い手が付きやすい | | 建物が古い | 建替え承諾の要否が絡む |
「地主に底地ごと買ってもらう」「一緒に売る」も選択肢
借地人側から地主に「底地を買いたい」と持ちかけて所有権を一体化してから売る、あるいは地主と協力して底地と借地権を一緒に売る方法もあります。単独で借地権だけを売るより、双方の手取りが増えることがあります。一棟の借地物件については借地権の一棟アパートを売るもご覧ください。
承諾の段取りから、地主との交渉まで
借地権付き建物の売却は、地主の承諾・承諾料・建替えの可否など、通常の売買にない論点が絡みます。Figoはこれらの段取りを整理し、地主との交渉も含めて売却を進行します。地主・借地人どちらの立場のご相談も承ります。まずは土地・戸建ての売却相談からどうぞ。