一棟マンションを売ると譲渡所得税がかかります。「買った値段より安く売るのに税金？」と驚く方が多い、減価償却がからむ落とし穴を中心に、譲渡所得の考え方を解説します。
譲渡所得税は「利益」にかかる
一棟マンションを売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。計算の骨格はこうです。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
取得費はその物件を買ったときの価格など、譲渡費用は仲介手数料など売却にかかった費用です。ここまでは直感どおりですが、落とし穴は取得費にあります。
最大の落とし穴：減価償却で取得費が下がる
収益物件は、保有中に建物部分を減価償却して経費に計上してきます。その結果、税金計算上の取得費（簿価）は、買ったときの価格から償却した分だけ減っています。
たとえば1億円で買った一棟を、保有中に建物を3,000万円償却していれば、税金計算上の取得費は7,000万円まで下がっています。この状態で8,000万円で売ると、「買値より2,000万円安く売った」のに、税金計算上は 8,000万 − 7,000万 ＝ 1,000万円の譲渡益が出て、そこに課税されます。「安く売ったのに税金がかかる」のは、この仕組みのためです。 保有期間が長く、たくさん償却してきた物件ほど、譲渡益が出やすくなります。
税率は保有期間で倍近く変わる
譲渡所得税の税率は、売った年の1月1日時点での保有期間で大きく変わります。
- 長期譲渡（保有5年超）：約20%（所得税・住民税合計 20.315%）
- 短期譲渡（保有5年以下）：約39%（同 39.63%）
短期と長期で税率がほぼ倍違うため、売る時期の見極めは手取りに直結します（5年ルールの数え方）。
手取りは税金まで含めて試算する
譲渡所得税を見落とすと、「売れたはいいが手元に思ったより残らなかった」ということになります。売却の判断は、税金まで含めた手取りで考えるのが鉄則です。Figoでは、減価償却の状況を踏まえた譲渡益の目安と、税金を含めた手取り試算をお出しします（正確な税額は税理士と確認します）。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。