一棟の売却で見落とされがちなのが消費税です。かかる人・かからない人の違いと、土地と建物をどう按分するかで税額が変わる仕組みを解説します。
かかる人と、かからない人がいる
一棟の売却で消費税がかかるかどうかは、売主が「課税事業者」かどうかで決まります。
- かからない：個人が、事業としてではなくマイホームや個人的な資産を売る場合。
- かかる可能性がある：法人、または課税事業者に該当する個人（賃貸事業の課税売上が一定額を超えるなど）が、事業用の建物を売る場合。
一棟アパート・マンションを賃貸事業として持っている場合、規模によっては課税事業者に該当し、売却時に消費税の納税義務が生じることがあります。ここを見落とすと、後で数百万円の納税に驚くことになります。
消費税がかかるのは「建物」だけ
重要なのは、消費税がかかるのは建物部分だけで、土地にはかからないという点です。土地の譲渡は非課税です。そのため、一棟の売却代金を土地と建物にどう振り分けるか（建物按分）で、消費税額が変わります。
- 建物に多く配分すれば、消費税は増える
- 土地に多く配分すれば、消費税は減る（ただし建物の簿価との関係で譲渡所得にも影響）
建物按分の決め方
土地と建物の価格の按分方法にはいくつかあり、代表的なのは次のとおりです。
- 固定資産税評価額の比率で按分する
- 不動産鑑定による評価で按分する
- 売買契約書に土地・建物の内訳を明記して合意する
按分の方法によって消費税額も譲渡所得も変わり、売主・買主の利害も絡むため、契約前に方針を決めておく必要があります。恣意的な按分は税務上否認されることもあるため、合理的な根拠が求められます。
契約前に方針を固める
消費税と建物按分は、契約書を作る前に決めておかないと後から直せません。Figoでは、売主が課税事業者に該当するかの確認から、按分方針の整理まで、税理士と連携して進めます。法人所有・事業規模の大きい一棟をお持ちの方は、早い段階でご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。