売却代金で残債を返しきれないとき、決済時に持ち出すお金が「手出し」です。いくら必要になるのかの計算式と、その額を小さくする現実的な方法を整理します。
手出しとは何か
一棟を売るとき、売却代金でローン残債と諸費用を払いきれない場合、差額を自分の手元資金で埋める必要があります。この持ち出すお金を「手出し」と呼びます。オーバーローン気味の物件を売るときに必ず論点になる金額です。
計算式
手出し額は、次の引き算で求めます。
- ローン残債の一括返済額
- ＋ 仲介手数料
- ＋ 抵当権抹消などの登記費用
- ＋ 印紙代・その他清算金
- − 売却価格
- ＝ 手出し額（マイナスなら手元に残る）
ここで見落としやすいのが、残債だけでなく諸費用も手出しに乗ってくる点です。売却価格が残債とほぼ同じでも、諸費用の分だけ手出しが発生することがあります。逆に、譲渡による利益が出なければ譲渡所得税はかからないので、オーバーローンの物件では税金が手出しを膨らませることは多くありません。
手出しを小さくする方法
1. 売却価格を上げる 最も王道です。空室を埋めてから売る、相場より安い賃料を戻してから売る、レントロールと修繕履歴を整えて買主に値引きの口実を与えない。収益物件の価格は賃料から逆算されるため、数ヶ月の仕込みで手出しが消えることもあります。
2. 任意売却で残債を調整する 手出しできる自己資金がない場合、金融機関の同意を得て売却し、残った債務を別途協議する任意売却という道があります。
3. 売り急がない 手出しが発生する物件を、焦って安値でポータルに晒すのは逆効果です。掲載が長引くと値引き交渉の的になり、かえって手出しが増えます。情報を広げず、買主候補に直接持ち込む未公開の売り方が向いています。
まず試算から
手出しがいくらになるかは、残債と売却見込み価格が分かれば試算できます。「足りないかもしれない」と漠然と悩むより、具体的な数字を出すのが先です。Figoでは、残債のおおよその額を伺えれば手出し額を試算し、それを小さくする売り方までご提案します。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。