家賃を滞納している入居者がいる一棟。「このままでは売れない」と思いがちですが、滞納があっても売却は可能です。滞納の引き継ぎ、価格への影響、進め方を解説します。
滞納があっても売れる
家賃滞納者がいる一棟は、売主にとって頭の痛い状態ですが、売却できないわけではありません。収益物件の売買では、入居者の状況ごと引き継ぐのが前提なので、滞納者がいることも織り込んで取引されます。ポイントは、滞納をどう扱って売るかです。
滞納の引き継ぎ方
滞納家賃の債権は、次のいずれかで整理します。
- 売主が引き継ぐ（精算しない）：滞納家賃の回収権は売主に残し、物件だけを売る。買主は滞納のない前提で運用を始められます。
- 買主に引き継ぐ：滞納債権も含めて売る。この場合、買主は滞納リスクを見込んで価格を判断します。
- 売却前に解消しておく：可能なら、売却前に滞納を回収する、または滞納者に退去してもらってから売る。
どれを選ぶかで価格と手取りが変わるため、滞納の月数・金額・回収の見込みを整理したうえで決めます。
価格への影響
滞納者がいると、買主はその住戸の家賃を「確実な収入」と見なしにくくなり、収益価格を保守的に見積もります。長期滞納や、明け渡し訴訟が必要な状態だと、価格への影響は大きくなります。逆に、一時的な滞納で回収の見込みがあるなら、影響は限定的です。
明け渡しが絡む場合
滞納が長期化し、明け渡し（強制退去）が必要な状態の場合、その手続きには時間と費用がかかります。売主が明け渡しまで済ませてから売るか、明け渡し込みで買う業者に現況で売るか、判断が要ります。占有トラブルを扱い慣れた買主なら、現況のまま買い取ることもあります。
状況を整理してから売る
滞納者がいる一棟は、まず滞納の状況（月数・金額・回収可能性・明け渡しの要否）を正確に整理することが出発点です。Figoでは、その整理から、滞納をどう扱って売るのが手取り最大かをご提案します。明け渡しが絡む物件や、入居者に知られず進めたい場合もご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。