借地権の一棟アパートを売る——地主承諾と価格

借地権も売れる、ただし地主の承諾が要る

土地を借りて（借地権）その上に一棟アパートを建てている場合、その借地権付き建物は売却できます。ただし、借地権を第三者に譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。これが所有権の物件と大きく違う点です。

承諾料（譲渡承諾料）の目安

地主の承諾を得る際には、譲渡承諾料を支払うのが一般的です。目安は借地権価格の1割程度とされることが多いですが、地主との交渉や慣行によって変わります。この承諾料は売主・買主のどちらが負担するかも含めて、取引条件の一部になります。

地主が承諾しない場合でも、裁判所に申し立てて許可を得る手続き（借地非訟）があります。時間はかかりますが、承諾が得られないから売れない、と諦める必要はありません。

価格は所有権より低い

借地権の一棟は、土地を所有していない分、同じ建物でも所有権の物件より価格は低くなります。また、買主にとっては地代の負担や更新料、将来の建て替え時の承諾といった制約があるため、それらを織り込んだ価格になります。買い手も借地に慣れた投資家に絞られる傾向があります。

底地を一緒に扱うと価値が上がる

借地権の価値を大きく変えられるのが、底地（そこの土地の所有権）との関係です。

• 底地を地主から買い取る：借地権と底地が一つになれば完全な所有権となり、価値が大きく上がります。地主に売却の意向があれば、買い取ってから所有権として売る選択があります。
• 地主と同時に売る：借地人（あなた）と地主が協力して、借地権と底地をまとめて第三者に売る。ばらばらに売るより双方高くなることが多く、地主にもメリットがあります。

権利関係を整理して売る

借地の一棟は、承諾・承諾料・底地の扱いなど、権利関係の整理が売却の成否を分けます。Figoでは、地主との交渉の進め方、底地を含めた売り方の選択肢、それぞれの価格を整理してご提案します。地主と話がついていない段階からでもご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。