1981年以前の旧耐震基準で建てられた一棟マンション。「融資が付かないから売れない」と言われますが、買う層も価格の付き方も存在します。旧耐震一棟の売却の実際を解説します。
旧耐震とは何か、なぜ売りにくいと言われるか
建築基準法の耐震基準は1981年（昭和56年）6月に大きく改正されました。それ以前の基準で建てられた建物を「旧耐震」と呼びます。旧耐震の一棟が売りにくいと言われる最大の理由は、多くの金融機関が融資に慎重になることです。買主が融資を引きにくいと、買える人が減り、価格に影響します。
ただし「売れない」わけではありません。買う層も、価格の付き方も、ちゃんと存在します。
旧耐震一棟を買う3つの層
- 現金または特定の金融機関で買える投資家：融資に頼らず、または旧耐震にも融資する金融機関を使える買主。利回りが高く出るため、あえて旧耐震を狙う層もいます。
- 土地として見る買主・業者：建物ではなく土地の価値で評価する層。土地値の出るエリアでは、旧耐震でも土地として十分な価格が付きます。
- 建て替え・再生前提の業者：解体して新築、または耐震補強してバリューアップする前提で買う業者。
価格はどう決まるか
旧耐震一棟の価格は、「収益」と「土地」のどちらで評価されるかで変わります。
- 賃貸需要があり稼働しているなら、収益還元で価格が出ます。ただし旧耐震分、期待利回りは高め（＝価格は抑えめ）になります。
- 土地値が高いエリアなら、建物価値がゼロに近くても土地として価格が出ます。この場合、むしろ土地の広さ・形・接道が価格を決めます。
耐震診断の結果や、補強にかかる費用の目安があると、買主の判断材料になり価格交渉がスムーズです。
売り方の工夫
旧耐震一棟は買い手が限られるため、広く公開するより旧耐震を扱い慣れた買主候補に的確に持ち込むほうが決まりやすいことが多くあります。融資が付きにくい物件は、現金買いの層や買取という出口を含めて検討します。
Figoでは、旧耐震の一棟を「収益」と「土地」の両面から評価し、買う層に届く売り方をご提案します。残債がある場合や築古で他社に断られた物件もご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。