買ったときは黒字だったワンルームが、管理費・修繕積立金の値上げでいつの間にか赤字に。値上げは今後も続きます。積立金の上昇で区分を手放すべきかの判断と、売り方を整理します。
管理費・修繕積立金は「上がり続ける」前提の費用
区分マンション投資で見落とされがちなのが、管理費・修繕積立金の上昇です。購入時のシミュレーションは当初の金額で組まれていることが多いのですが、修繕積立金は築年とともに段階的に上がるのが原則です。新築時に低く設定し、5年・10年ごとに引き上げる「段階増額方式」のマンションでは、当初の2〜3倍になることも珍しくありません。
家賃は築年とともに下がり、積立金は上がる。この2つが交差した時点で、黒字だったはずのワンルームは静かに赤字へ転じます。
まず、値上げ後の正味収支を出す
判断の出発点は、値上げを反映した「今の」毎月の手残りです。
- 家賃収入（下落していれば現在の額）
- − ローン返済
- − 管理費・修繕積立金（値上げ後の額）
- − 賃貸管理手数料
- − 固定資産税（月割り）
購入時の資料ではなく、直近の管理組合の通知に載っている金額で計算し直してください。ここがマイナスで、しかも今後さらに値上げが予定されているなら、赤字は拡大方向です。
「一時金」のリスクも見ておく
積立金が不足しているマンションでは、大規模修繕のときに区分所有者から一時金を集めることがあります。数十万円〜100万円単位の請求が突然来ることもあり、赤字物件にとっては大きな負担です。管理組合の議事録や長期修繕計画で、積立金の充足状況を確認しておくと安心です。
売るなら、値上げが価格に響く前に
修繕積立金が高い・不足している区分は、買い手（投資家）から見ると利回りを押し下げる要因です。積立金の値上げや一時金が表面化するほど、売値は下がりやすくなります。 つまり、手放すと決めたなら、条件が悪化する前のほうが高く売れる可能性があります。
| 状況 | 傾きやすい判断 | |---|---| | 値上げ後も手残りプラス・積立金は充足 | 保有継続も選択肢 | | 値上げで赤字化・今後も増額予定 | 早めの売却を検討 | | 積立金不足で一時金リスクあり | 表面化前の売却が有利 |
赤字で持ち続けるべきか迷う場合の考え方は、損切りで売るべきかの基準がそのまま使えます。
値上げ後の数字で、持つ・売るを判断します
管理費・修繕積立金の負担は、購入時の想定と今とで大きく変わっていることがほとんどです。Figoは値上げ後の正味収支と、売った場合の手取りを並べてお見せし、持ち続ける・売るの判断材料を整理します。まずは区分投資マンションの売却相談からどうぞ。