入居者の死亡などで心理的瑕疵が生じた一棟。告知義務の範囲、一棟全体の価格への影響、売り方を、国のガイドラインを踏まえて整理します。
一棟の「事故物件」は住戸単位で考える
入居者の死亡など、心理的な抵抗が生じる事情があった物件は、いわゆる事故物件として扱われます。区分と違い一棟の場合、多くは建物全体ではなく、その事情があった特定の住戸の問題として考えます。1室で事情があっても、他の住戸や建物全体の価値がその分すべて下がるわけではありません。
告知義務の範囲（国のガイドライン）
国土交通省は2021年に、心理的瑕疵の告知に関するガイドラインを示しています。大まかな考え方は次のとおりです。
- 自然死・病死や、日常生活の中での不慮の事故：原則として告知は不要とされています。
- 他殺・自死・特殊清掃を要したケースなど：告知が必要とされます。
- 賃貸の場合、おおむね3年を経過すると告知しなくてよいとされる目安があります（売買の場合は扱いが異なり、より慎重な判断が必要です）。
これはあくまで一般的な目安で、個別の事情によって判断は変わります。隠して売るのは絶対に避けるべきで、後の契約トラブルにつながります。正確に開示したうえで、それでも買う層に売るのが安全です。
価格への影響は限定的なことも
一棟の場合、事情があったのが1室で、他が正常に稼働しているなら、価格への影響は建物全体で見れば限定的なことがあります。また、投資家や買取業者は心理的瑕疵に慣れている層も多く、住宅として買う実需よりも影響を受けにくい傾向があります。事情のあった住戸を原状回復・特殊清掃し、賃貸に戻してから売ることで、影響をさらに抑えられます。
買取という選択
事情を気にせず現況で買い取る業者もあり、早く確実に手放したい場合は買取が有効です。Figoでは、告知の要否の整理から、心理的瑕疵に理解のある買主への売却、または買取まで、状況に応じてご提案します。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。