築40年を超えた一棟アパート。「価値はもうゼロでは」と不安になりますが、建物と土地は別物です。築古一棟の価値がどこに残っているか、売り時はいつかを解説します。
建物の価値と土地の価値は別
築40年の一棟アパートで多い誤解が、「建物が古い＝価値がない＝売れない」というものです。これは建物だけを見た話で、不動産の価値は建物と土地の合算です。建物の価値がほとんど残っていなくても、土地に価値があれば売れます。むしろ築古一棟は「土地の値段で買われる」ことが少なくありません。
築40年の価値はどこに残るか
- 土地：エリアが良ければ、これが価値の中心になります。建物を解体して新築する前提でも、更地に近い評価で売れることがあります。
- 稼働している賃料：まだ入居者がいて家賃が取れているなら、収益還元で価格が出ます。築古でも満室なら、その稼働そのものが価値です。
- 再生の余地：リフォームや用途転換で価値を上げられる物件は、再生前提の投資家・業者が買います。
木造・軽量鉄骨アパートは、法定耐用年数を超えても適切に管理されていれば貸し続けられます。「築40年＝寿命」ではありません。
売り時は「稼働があるうち」
築古一棟で判断を誤りやすいのが、売り時です。空室が増えて賃料が下がり、修繕費がかさんでから慌てて売ると、収益価格も下がり買い手も付きにくくなります。まだ入居者がいて家賃が取れているうちのほうが、収益物件として高く売れます（賃料下落と売り時）。
土地値で売る場合も、建物が朽ちて解体費が膨らむ前のほうが手取りは良くなります。
他社に断られても
築古一棟は、大手仲介が「売りにくい」と敬遠することがあります。しかし土地の見方や再生前提の買主を知っていれば、売却は十分可能です。Figoは築古・訳ありの一棟を、土地と収益の両面から評価します。他社に断られた物件、融資が付きにくい物件もご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。