区分マンションと一棟マンション、どちらの投資が自分に合うのか。Figoが買主側の相談でご一緒している5つの判断軸をご紹介します。
収益不動産の購入を検討するとき、最初に悩むのが「区分マンションか、一棟マンションか」です。利回りや初期費用だけで判断するのではなく、ご自身の事情と合わせた5つの軸で考えるのがおすすめです。
軸1: 自己資金と借入余力
最も基本的な軸は資金面です。
- 区分マンション(都心ワンルーム等): 自己資金200〜500万円程度から、借入1,500〜4,000万円のレンジが多い
- 一棟マンション: 自己資金1,000万円以上、借入5,000万円〜数億円のレンジ
借入比率(LTV)が高くなるほどキャッシュフロー余力が薄くなり、空室や金利変動のリスクが収益を直撃します。自己資金30%を一つの目安に、無理のないレンジから始めるのが基本です。
軸2: 管理工数
- 区分マンション: 管理組合・管理会社が共用部を担当するため、オーナーの実務工数は少なめ
- 一棟マンション: 共用部の修繕計画、テナント対応、空室対策まで自己責任(管理会社委託は可能)
副業的な投資なら区分、本業として時間を割けるなら一棟、というイメージです。
軸3: 出口戦略の流動性
- 区分マンション: 流通市場が厚く、売却しやすい
- 一棟マンション: 価格が大きい分、買主候補が限定的、売却まで時間がかかる場合あり
短期(3〜5年)で組み替える可能性があるなら区分、長期保有・継承前提なら一棟が向きます。
軸4: リスク分散
- 区分マンション: 1物件1戸 → 空室=収入ゼロ
- 一棟マンション: 戸数が複数 → 部分空室で済む
戸数が増えるほどリスクが分散しますが、その分初期投資は大きくなります。区分を複数戸に分けて分散する戦略もあります。
軸5: 税制と継承の見通し
- 区分マンション: 評価額の圧縮効果が大きく、相続対策として活用されやすい
- 一棟マンション: 規模に応じた節税効果、ただし継承時の分割が難しい(共有名義リスク)
「相続を見据えて買う」のか「短中期の収益狙い」なのかで、選ぶ物件タイプが変わります。
Figoの伴走
Figoでは、買主様の事情を5つの軸で整理してから物件提案を行います。区分・一棟いずれのご相談もお受けしています。検討中の物件のセカンドオピニオンも歓迎です。お気軽にお問い合わせください。