一棟マンション・一棟ビルなどの1棟収益不動産を取得する際、表面利回りだけでは見えない判断軸を5つに整理しました。Figoが買主側の助言で重視している観点です。
1棟収益不動産(一棟マンション・一棟アパート・一棟ビル)の取得は、区分マンション投資と比べて意思決定の論点が多くなります。物件規模が大きいぶん、判断ミスのインパクトも大きい領域です。Figoが買主側のサポートで重視している5つの観点をご紹介します。
1. 立地と需要の継続性
最初に見るのは、立地と賃貸需要の継続性です。表面利回りが高くても、需要が薄ければ空室が続いて実利回りは劇的に下がります。
- 駅徒歩・幹線道路アクセス
- エリアの人口動態(国勢調査・住民基本台帳の推移)
- 周辺の競合物件の供給量と空室率
- 法人需要 vs 個人需要、世帯属性
- 大学・大企業・行政施設等の継続需要源
Figoでは、現地調査に加えて、エリアの3〜5年スパンの需要トレンドを必ず確認します。
2. 物件の現状と修繕の見立て
築年数と過去の修繕履歴は、将来の支出を大きく左右します。
- 構造種別(RC・S造・木造)と築年数
- 主要構造の状態(外壁・屋上防水・給排水・電気設備)
- 直近10年の修繕履歴と今後10年の修繕予定
- 大規模修繕の概算費用とタイミング
- 設備の現代基準への適合(エアコン、Wi-Fi、宅配ボックス等)
築古物件は表面利回りが高く魅力的に見えますが、修繕費を組み込んだネット利回りで見ないと判断を誤ります。
3. 法令・権利関係のリスク
物件によっては、法令や権利関係に注意が必要なケースがあります。
- 既存不適格(現行法令の建蔽率・容積率・斜線等を満たさない)
- 違反建築(増築・用途変更の届出漏れ等)
- 借地権の有無と契約条件
- 道路付け(接道義務、私道負担、再建築可否)
- 越境(隣地との境界、屋根・庇・地下埋設物)
これらは出口戦略(売却・建替え・継承)に直結します。買う前に必ず物件調査で洗い出します。
4. 収支と資金計画
数字面では、表面利回りではなく以下の指標で評価します。
- ネット利回り(空室損・運営費・修繕費を控除後)
- DSCR(借入返済余力 = NOI ÷ 元利返済額)
- LTV(借入比率)とキャッシュフロー余力
- 長期修繕費を含めた10年累積収支
- 出口価格の想定レンジ(現状利回り×現状賃料の保守的試算)
「買えるかどうか」と「持ち切れるかどうか」は別の問題です。複数シナリオ(楽観・標準・悲観)でストレステストを必ず行います。
5. 出口戦略と継承の視点
最後に、いつまで持つか、誰に渡すかの出口の見立てです。
- 短期(3〜5年)で売却を見据えるなら、購入時のキャップレートと再販時の利回りギャップ
- 中長期(10年以上)保有なら、修繕積立と運営最適化の計画
- 次世代への継承を想定するなら、相続税評価額と納税資金の見通し
- 法人保有・個人保有の使い分けの方針
出口の見立てなしに買うと、保有期間中に方針が揺れて、結果として収支も継承計画も最適化されにくくなります。
買主側の伴走サービス
Figoでは、1棟収益不動産の取得を検討されている方向けに、物件選定から購入後の運営改善まで横断的にサポートしています。表面的な物件提案ではなく、上記5つの観点でリスクと機会を整理してご提示します。
物件をお探しの方、あるいは検討中の物件があってセカンドオピニオンが欲しい方は、お問い合わせよりお気軽にご相談ください。