日銀の政策修正以降、不動産投資の融資環境は変化しています。新規購入・借換えの両面で見直したい3つの観点を整理しました。
2024年以降の日銀政策修正を受けて、不動産投資の融資環境は明確に変化しました。固定金利の上昇、変動金利の調整、金融機関側の融資姿勢の引き締めが進んでいます。新規購入・借換えの両面で、Figoが買主様にご説明している3つの観点をお伝えします。
観点1: 金利タイプの選び方
金利上昇局面で再評価したいのが、固定 vs 変動の選択です。
- 変動金利: 当面の返済額は抑えられるが、上昇リスクをオーナーが負う
- 固定金利(全期間 / 期間選択): 上昇リスクを金融機関に転嫁、初期金利は高め
- 段階金利: 当初数年低金利、その後上昇する金融機関ごとの設計
長期保有・継承前提の物件は固定の比率を上げる、短期出口の物件は変動でキャッシュフロー優先、という整理が一般的です。借入額が大きい一棟物件ほど、固定 vs 変動の選択が長期収支に大きく効きます。
観点2: DSCRとストレステスト
金融機関の融資判断で重視されているのがDSCR(Debt Service Coverage Ratio)です。
- DSCR = NOI(運営純収益) ÷ 元利返済額
- 1.0で「収益=返済」のギリギリ
- 1.3以上が一般的な健全水準
- 金融機関は1.5以上を求めるケースが増加傾向
購入検討時には、賃料が10%下落、空室率が5%上昇、金利が1%上昇のストレスをかけてDSCRを試算します。すべてのシナリオで1.2を維持できる物件が、長期安定運営の目安です。
観点3: 借換えの判断タイミング
既存借入のある物件は、定期的に借換えの検討余地があります。
- 残期間が長い(残り10年以上)
- 残債が大きい(2,000万円以上)
- 当初借入時より金利環境が悪化、または金融機関の評価が向上した
- 物件の評価額(担保価値)が上がっている
借換え時の諸費用(印紙代・登記費用・違約金)と、軽減できる利息総額を比較して判断します。金利が上昇局面では「上昇前に固定化する」目的の借換えも合理的です。
Figoのスタンス
Figoは融資仲介業者ではなく、物件と借入の組み合わせを総合的に見るコンサルティングの立場です。提携金融機関の中立な比較や、金融機関の選び方の相談を承っています。気になる方はお問い合わせよりお気軽にどうぞ。