相続した一棟アパートを兄弟で分ける——共有のまま持つリスクと売却

「とりあえず共有」が一番危ない

親から一棟アパートを相続し、兄弟で法定相続分どおり共有名義にしたまま——という状態は非常に多く見られます。分け方を決めきれず「とりあえず共有」にするのですが、これは問題を先送りしているだけで、時間が経つほど解決が難しくなります。

共有のまま持つリスク

• 売るにも貸すにも全員の同意が要る：共有物件の売却や大きな変更は、共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すれば動かせません。
• 次の相続で当事者が増える：兄弟の誰かが亡くなると、その持分がさらにその子へ相続され、共有者がどんどん増えます。10年後には従兄弟同士が共有者、という事態になり、意思統一が事実上不可能になります。
• 管理・修繕でも揉める：家賃収入の分配、修繕費の負担、管理方針——日常のすべてで合意が要り、関係がこじれます。

共有は「平等に見えて、実は最も揉める分け方」です。

分け方の3つの方法

相続で不動産を分ける方法は主に3つです。

• 現物分割：不動産そのものを物理的に分ける。一棟アパートでは現実的でないことが多い。
• 代償分割：一人が不動産を取得し、他の相続人に相応の現金を支払う。取得する人に資金力が要る。
• 換価分割：不動産を売却し、その代金を相続人で分ける。一棟アパートで最も揉めにくいのがこれです。

換価分割（売って分ける）が揉めにくい理由

売却して現金にすれば、一円単位できれいに分けられます。不動産のまま分けると「どの部分を誰が」「評価額はいくらか」で必ず揉めますが、現金なら評価も分割も明快です。「実家に思い入れがある」といった事情がなければ、収益物件は売って分けるのが最もしこりを残しません。

なお、2024年から相続登記が義務化されました。相続した不動産は登記が必要になっており、この機会に「持ち続けるか、売って分けるか」を決める相続人が増えています。

売却と登記をまとめて進める

換価分割で売る場合、相続登記を済ませてから売却するのが基本です。Figoでは、提携の司法書士と連携し、相続登記から売却・代金の分配までの段取りをまとめて整理します。兄弟間の意見が割れている段階からでもご相談ください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。