入居者がいるまま一棟マンションを売る——立ち退き不要の売却手順

オーナーチェンジという売り方

入居者がいる状態のまま、所有者（大家）だけが変わる売却を「オーナーチェンジ」と呼びます。収益物件の売買では、これが最も一般的な形です。

法律上、賃貸借契約は建物の新しい所有者にそのまま引き継がれます。入居者の同意を取る必要はなく、契約を結び直す必要もありません。家賃・敷金・契約期間などの条件はすべてそのまま、大家の名前だけが変わります。入居者から見れば「家賃の振込先が変わった」だけです。

むしろ買主（投資家）にとっては、入居者がいる＝買ったその日から賃料が入る物件です。満室に近い物件ほど高く評価されます。「空にしてから売る」は、収益物件では逆効果になることが多いのです。

入居者に知られずに進められる

売却活動中、入居者に知らせる義務はありません。実務上も次のように進めます。

• 販売図面は部屋の中の写真を使わない。 外観・共用部・空室があれば空室のみで作成します
• 買主の見学は共用部と空室のみ。 入居中の部屋に立ち入ることはありません
• ポータルサイトに載せない売り方を選べば、 入居者や近隣がネットで物件を見つけることもありません

入居者への通知は、決済（引渡し）が終わった後に「賃貸人変更のお知らせ」を送るのが通例です。管理会社に伝えるタイミングも、売買契約の目処が立ってからで問題ありません。

売却の手順

1. 資料の整理 — レントロール（賃借人一覧）、賃貸借契約書、修繕履歴、固定資産税の課税明細。これが揃っていると査定も売却もスムーズです 2. 査定 — 収益還元（賃料からの逆算）と積算（土地建物の評価）の両面で価格レンジを出します 3. 売却活動 — 未公開で買主候補に直接持ち込むか、範囲を広げるか。物件と希望時期で組み立てます 4. 契約〜決済 — 賃料・敷金の精算はここで行います 5. 入居者・管理会社への通知 — 決済後に新旧オーナー連名で通知します

引渡しまでの賃料は売主のもの

売買契約から決済までの間も、賃料はこれまで通り売主に入ります。決済日をまたぐ月の賃料は日割りで精算するのが通例です。また、入居者から預かっている敷金は買主に引き継ぐため、決済時に売却代金から差し引いて精算します。査定の段階でこの精算まで含めた手取り額を確認しておくと、後で数字が狂いません。

注意すべきは「賃料の中身」

オーナーチェンジで買主が最も見るのはレントロールです。相場より高すぎる賃料（退去されたら下がる）、長期滞納、使途不明の駐車場収入などは、価格交渉の材料にされます。売却前に賃料の中身を整理しておくことが、結果として一番の高値対策になります。

まずは資料2点で概算から

Figoでは、レントロールと固定資産税の課税明細があれば、オーナーチェンジでの概算査定を無料でお出ししています。入居者に知られず進めたい方は、その旨を最初にお伝えください。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。