ローンの残債が売却見込み額を上回る、いわゆるオーバーローンの一棟マンション。「売れないのでは」と相談をためらう方が多いのですが、実務上は打ち手がいくつもあります。順番に整理します。
結論: 売れないとは限らない
売却の可否を決めるのは残債の額そのものではなく、「引渡しまでに抵当権を外せるかどうか」です。不動産を売るとき、買主はローンの担保（抵当権）が付いたままの物件を買いません。つまり決済のその日に、売却代金と手元資金でローンを完済し、抵当権を抹消できる段取りが組めれば、オーバーローンでも売却は成立します。
逆に言えば、確認すべきことは一つです。売却したらいくら足りないのか。 ここが分からないまま「売れるかどうか」を悩んでも、答えは出ません。
まず、手取りの計算式を知る
売却時に手元に残る（または足りなくなる）金額は、次の引き算です。
- 売却価格
- − ローン残債の一括返済
- − 仲介手数料
- − 抵当権抹消などの登記費用
- − 譲渡所得税（利益が出た場合のみ）
ここで誤解が多いのが税金です。譲渡所得税は「売却価格」ではなく「売却の利益」にかかります。オーバーローンになっている物件は、多くの場合、帳簿上の利益も小さいか損失です。「税金を払ったら余計に足りなくなるのでは」という心配は、計算してみると杞憂だったというケースが少なくありません。ただし減価償却が進んだ物件は帳簿上の取得費が下がっており、残債が多くても譲渡益が出ることがあります。ここは個別の計算が必要です。
足りない場合の選択肢は3つ
1. 自己資金で差額を埋める 不足額が数百万円の水準なら、手元資金を充当して抹消するのが最も速く、確実です。「持ち続けた場合に今後も出ていくお金」と比べると、埋めてでも売った方が合理的なことは珍しくありません。
2. 金融機関に相談する 不足額が大きい場合は、借入先の金融機関との調整になります。不足分を無担保のローンに切り替えて返済を続ける、他の担保と入れ替えるなど、取れる形は取引実績や属性によって変わります。重要なのは、勝手に売却活動を進める前に相談の段取りを組むことです。この調整は仲介会社が同席して数字を示せるかどうかで結果が変わります。
3. 売却価格を上げる努力をしてから売る 空室を埋めてから売る、賃料の低い区画を相場まで戻してから売る、レントロールと修繕履歴を整えて買主が値引きを言い出しにくい状態にする——収益物件の価格は賃料から逆算されるため、賃貸経営の整備がそのまま価格に効きます。数ヶ月の仕込みで不足額が消えることもあります。
やってはいけないこと
一番もったいないのは、残債を意識しすぎた高値でポータルサイトに載せ、長期間売れ残ることです。掲載が長引いた物件は「何かある物件」と見られ、値引き交渉の的になります。結果として、最初から適正価格で静かに売った場合より安くなる——これが典型的な失敗です。
オーバーローンの売却こそ、情報を広げず、買主候補に直接持ち込む形が向いています。
まずは不足額の試算から
Figoでは、残債のおおよその額を伺えれば、売却した場合の手取り（または不足額）の試算を無料でお出ししています。試算の結果「今は売らない方がいい」となれば、その通りに申し上げます。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。