毎月の返済が重くなってきた一棟。借り換えて持ち続けるか、売って手放すか。感覚ではなく、今後5年のキャッシュフローと売却手取りを並べて判断する方法を解説します。
「きつい」の正体を数字にする
返済がきついと感じたとき、選択肢は大きく二つです。借り換えて持ち続けるか、売って手放すか。どちらが得かは物件ごとに違い、感覚では決められません。まず「きつさ」を数字に置き換えます。
見るべきは、毎月の手残り（賃料 − 経費 − 返済）が黒字か赤字か、そして今後もそれが続くのか改善するのか。ここがはっきりすると、判断は一気に楽になります。
借り換えで変わること・変わらないこと
借り換えは、返済期間を延ばす、または金利を下げることで毎月の返済額を下げる手段です。月々の資金繰りは楽になります。
ただし注意点が二つあります。ひとつは、期間を延ばすと総返済額は増えること。もうひとつは、物件そのものが抱えるリスク（築年数の進行、空室、大規模修繕）は借り換えても消えないことです。借り換えは資金繰りの延命であって、物件の出口の問題を解決するわけではありません。築古で今後も賃料が下がる物件なら、返済を軽くしても数年後に同じ悩みが戻ってきます。
売却で変わること
売却は、その物件から完全に降りる選択です。将来の空室・修繕・賃料下落のリスクを引き受けずに済みます。一方で、売却時の手取りがプラスになるか（残債・税金・諸費用を引いて手元に残るか）を先に確認する必要があります。
5年で比べる
判断の物差しとしておすすめなのが、「今後5年間持ち続けた場合の手残り累計」と「今売った場合の手取り」の比較です。
- 借り換えて5年持つ：毎月の手残り × 60ヶ月 ± その間の修繕・空室リスク、5年後の物件価値
- 今売る：売却価格 − 残債 − 税金 − 諸費用
5年持って得られる累計より、今売って残る額のほうが大きいなら、持ち続ける積極的な理由は「これから相場が上がる」以外にありません。逆に、賃料が安定していて手残りも黒字なら、借り換えで延命して市況を待つ判断も十分あり得ます。
どちらもあり得る、だから数字で
借り換えが正解の人も、売却が正解の人もいます。大事なのは、どちらかに感情で飛びつく前に、両方の数字を並べることです。Figoでは、レントロールと残債のおおよその額を伺えれば、「持ち続けた場合の見通し」と「今売った場合の手取り」を並べた比較をお出しします。売らないほうがいいと判断すれば、その通りにお伝えします。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。