外壁や屋上防水など、数百万から一千万円超の大規模修繕が近づいた一棟。修繕してから売るか、その前に売るか。修繕費が売値にどこまで乗るかで判断が変わります。
修繕費は、全額が売値に乗るわけではない
一棟の大規模修繕（外壁塗装、屋上防水、給排水管、鉄部など）は、規模によって数百万円から一千万円を超えます。この費用が近づいたとき、「直してから売れば高く売れるのでは」と考えがちですが、かけた修繕費がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。
理由は、一棟の買主の多くが投資家や業者で、彼らは自分の基準で修繕・リフォームを前提に価格を計算するからです。売主が良かれと思ってかけた修繕が、買主の想定と合わなければ、費用ほどには価格に反映されません。500万円かけて売値が200万円しか上がらない、ということが実際に起こります。
「修繕してから」と「現況のまま」を比べる
判断のために、2つのケースを並べます。
- 修繕してから売る：売却価格は上がるが、修繕費を先に負担する。差し引き（上がった売値 − 修繕費）が本当にプラスか。
- 現況のまま売る：修繕を織り込んだ価格（買主が修繕費を見込んで指値してくる）で売る。手出しは少ないが売値は下がる。
多くのケースで、「現況のまま、修繕費を織り込んだ価格で売る」ほうが手取りが良いという結果になります。特に築古で他にも修繕が控えている物件は、一部だけ直しても買主の評価は大きく変わりません。
修繕が有効なケースもある
一方で、修繕してから売ったほうがいい場合もあります。
- 修繕しないと入居付けや融資に支障が出て、そもそも売りにくい場合
- 小規模で費用対効果の高い手当て（共用部の清掃・軽微な補修）で印象が大きく改善する場合
- 満室稼働を維持するために必要な修繕
要は、「その修繕が売値をいくら押し上げるか」を見積もってから決めることです。感覚で「直してから」と動くと、費用倒れになります。
見積もりと売値を並べて判断
Figoでは、修繕の見積もりと、修繕した場合・現況のままの場合それぞれの売却価格を並べて、手取りで比較してお出しします。大規模修繕の直前は、売却を検討する一つの節目です。詳しくは一棟収益不動産の売却をご覧ください。