FOR OWNERS OF LAND & HOUSE
相続した実家、空き家、使っていない土地——「何から手を付ければいいか」「そのまま置いておいてよいのか」。名義・解体・税の特例まで、手取りで考えるための一冊です。
この冊子は、相続した実家・空き家・土地・戸建ての売却を検討されている方、そのご相談を受ける税理士・司法書士・金融機関の皆さまに向けて、株式会社Figoが作成しました。
相続した実家、誰も住まなくなった家、使っていない土地。思い出やきょうだいの事情もあり、つい「とりあえずそのまま」にしてしまう——よくあることです。しかし空き家や遊休地は、持ち続けるほど傷み、価値も選択肢も減っていきます。固定資産税や管理の手間もかかり続けます。
大切なのは、売却価格そのものより、解体費・税金・諸費用を引いた後に手元にいくら残るか（手取り）で考えること。そして、相続登記や税の特例には期限があること。売ると決めていなくても、早めに整理を始めるほうが有利です。
次のページから、土地・戸建てのオーナーが直面しやすい5つのテーマごとに、よくある疑問と実務上の考え方をまとめています。ご自身の状況に近い項目からお読みください。各テーマの詳しい解説は、末尾のFigoのサイトでも公開しています。
株式会社Figoは、東京・新橋の不動産会社です。土地・戸建ての売買仲介に加え、自社での買取も行っています。「まず仲介で高く」「難しければ買取で確実に」と、一つの窓口で両にらみのご提案ができます。相続・空き家・古家付き土地など、手のかかる案件のご相談も承っています。
まず確認すべきは「名義」と「期限」。片付けや解体は、その後で構いません。
そのままでは売れません。まず亡くなった方から相続人への相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から義務化されました。相続人が複数なら全員の合意も要り、次の相続が起きるほど複雑になるため、早めの着手が有利です。
▶ 詳しくは「相続した実家を売る——空き家にする前に考える出口」
現況のまま売れます。残置物ごと買う買い手や業者もいます。現況で売る・整理して売る・解体して売るの、どれが手取りで得かは立地や解体費によります。まず今の状態のままご相談ください。
▶ 詳しくは「空き家をそのまま売れるのか——放置のリスクと売り方」
建物が傷んで価値が下がり、税や管理コストがかかり続けます。管理不全だと「特定空家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が最大約6倍になったり、行政指導の対象になることもあります。
解体費と税負担を、増える売値と比べてから決めます。
更地は買い手を探しやすくなりますが、解体費（木造でおおむね100万〜200万円台）がかかり、更地にすると住宅用地特例が外れて固定資産税が最大約6倍になることも。「更地にして増える売値」と「解体費＋税負担」を比べ、手取りが大きいほうを選びます。
▶ 詳しくは「古家付き土地は解体してから売るべきか」
解体費がかからず、住宅用地の固定資産税特例が続きます。リノベ目的の実需や解体前提の業者など買い手の幅も意外と広く、解体費を織り込んで売れば売主の持ち出しを抑えられます。
先に解体したものの買い手が付かないと、上がった固定資産税を払い続けることになります。「解体してから」と動く前に、両方の手取りを試算するのが失敗を防ぐコツです。
まず「なぜ売れないか」を切り分ける。原因が分かれば手を打てます。
建てられる建物が限られ敬遠されがち。隣地所有者が最も買う動機を持つことが多く、まず打診を。
現況利用の投資家や、隣地と一体で解消できる業者が買います。43条許可の可能性も検討します。
確定測量をしてから売ると、買い手が付きやすく価格も安定。急ぐなら現況のまま売る道も。
分筆して売る、活用業者に売る、隣地・地元・現金買いに的を絞る、などで動かします。
▶ 詳しくは「売れない土地を売る方法」「境界が確定していない土地は売れるのか」をFigoのサイトで公開しています。
相続した空き家には、大きな特例があります。取りこぼさないことが肝心です。
条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使えます。譲渡益から最大3,000万円を差し引ける大きな特例です。1981年5月以前建築・相続後は空き家・耐震改修か解体・相続開始から3年後の年末まで、などが主な条件です。
▶ 詳しくは「空き家を売るときの3,000万円特別控除——使える条件」
仲介手数料／譲渡所得税・住民税（特例が使えれば大きく減る）／（解体する場合）解体費／建物滅失や相続登記などの登記費用／測量費用。特に相続案件は特例の適用可否と期限で手取りが大きく動きます。売る前の確認が何より大切です。
※税額・適用要件は個別の状況により異なります。正確な計算は税理士にご確認ください。Figoは提携の税理士・司法書士と連携して進めます。
仲介は高く売れる可能性、買取は早く確実（残置物・現況のまま引き取りも）。どちらか一方に誘導されず、両方の手取りを並べて事情で選びます。
貸している土地（底地）、借りている土地の建物（借地権）も出口はつくれます。借地人との交渉や同時売却も含めてご相談ください。
査定を受けたからといって、売らなければならないことはありません。「今は売らないほうがいい」と判断すれば、その通りにお伝えします。まずは現状の整理から、ご一緒します。
相続した実家・空き家・土地・戸建ての売却・買取のご相談を承っています。所在地とおおよその広さが分かれば、机上査定が可能です。営業のお電話を重ねることはありません。
本冊子で触れた各テーマの詳しい解説は、Figoのサイト（www.f-figo.com）で公開しています。「実家 相続 売却」「空き家 売却」などで検索してもご覧いただけます。